購買的全裝修房交付后還沒來得及入住，房屋墻體卻出現(xiàn)了開裂、漏水問題……近日，記者從上海市寶山區(qū)人民法院（以下簡稱上海寶山法院）獲悉，該法院審結了一起商品房預售合同糾紛案件，業(yè)主購買新房未入住便發(fā)現(xiàn)墻體開裂、出現(xiàn)漏水，經(jīng)反復維修仍未能妥善解決。最終，法院判決房地產(chǎn)公司賠償業(yè)主租金及物業(yè)費損失。

　　據(jù)了解，2019年8月，王先生與某房地產(chǎn)公司簽訂《商品房預售合同》。合同約定，房地產(chǎn)公司需在2021年6月30日前完成房屋交付，若房屋含有其他工程質量問題的，王先生在保修期內有權要求房地產(chǎn)公司免費修復。

　　2020年8月1日，該房地產(chǎn)公司提前向王先生交付房屋，但王先生未入住。兩個月后，王先生準備入住時，卻發(fā)現(xiàn)房屋墻體存在開裂、漏水情況。王先生向房地產(chǎn)公司報修，房地產(chǎn)公司安排人員進行了修復。然而，修復后不久，墻體再次出現(xiàn)相同的問題。

　　接下來近半年的時間里，因為房屋墻體反復出現(xiàn)開裂、漏水問題，王先生不斷與房地產(chǎn)公司進行溝通并報修。房地產(chǎn)公司雖每次都安排人員維修，但始終無法徹底解決問題。由于每次修復都需要開鑿墻體，導致王先生遲遲無法搬入新居，只得在外租房。王先生將房地產(chǎn)公司訴至法院，請求房地產(chǎn)公司徹底修復房屋內存在的墻體開裂、漏水等問題，并賠償近半年在外租房的租金及物業(yè)費等損失。

　　庭審中，被告房地產(chǎn)公司辯稱，墻面有裂縫可以認可，墻體滲水也是因為裂縫存在，但不影響王先生正常使用房屋。《商品房預售合同》約定的交房時間是2021年6月30日，房地產(chǎn)公司提早了近一年交付房屋，王先生才有機會提前入住，不同意承擔合同約定交房期限之前的租金損失，交房期限后的租金損失愿意承擔，物業(yè)費同意交納一部分。

　　案件審理過程中，經(jīng)王先生、房地產(chǎn)公司共同申請，法院委托第三方鑒定機構對房屋墻體進行鑒定。鑒定結果顯示，墻體的開裂與漏水非業(yè)主原因造成，對生活質量會產(chǎn)生一定影響。

　　上海寶山法院審理后認為，被告房地產(chǎn)公司作為房屋出售人，應當將符合質量標準的房屋交付給原告王先生。無論是否比合同約定的時間早交付房屋，房地產(chǎn)公司均需對房屋的質量瑕疵承擔責任。經(jīng)過鑒定，房屋確實存在非業(yè)主原因而產(chǎn)生的裝修質量問題，房地產(chǎn)公司理應就該裝修問題提供符合要求的修復方案。由于房屋墻體開裂、漏水問題，王先生已多次向房地產(chǎn)公司進行報修，但房地產(chǎn)公司始終未維修完畢。房屋的現(xiàn)狀對王先生使用該房屋確實存在一定影響。

　　結合雙方認可的租金標準，房屋墻體開裂、漏水對王先生的影響程度及后期修復所需時間，法院依法判決被告房地產(chǎn)公司需從2020年8月1日（交付房屋之日）起支付原告王先生因未能入住而額外產(chǎn)生的租金及物業(yè)費損失。

　　判決作出后，原、被告雙方均未提起上訴。該判決現(xiàn)已生效。

　　法官說法：提前交付不構成開發(fā)商房屋質量保證責任的豁免

　　《民法典》規(guī)定，履行不符合約定的，應當按照當事人的約定承擔違約責任。房屋開發(fā)商對于房屋的交付負有法定的質量保證責任。若房屋開發(fā)商交付的房屋存在瑕疵，且該瑕疵造成了買受人的損害，房屋開發(fā)商需向買受人承擔由瑕疵給付所產(chǎn)生的相應責任。

　　法官指出，本案中，房地產(chǎn)公司主張房屋是在《房屋預售合同》所約定的交付期限屆滿前完成交付，故無需承擔相應的瑕疵給付責任。然而，提前交付房屋是開發(fā)商與買受人的意思自治，不違反法律規(guī)定，也不是瑕疵給付得以豁免的理由。在提前交付的情況下，房屋開發(fā)商仍需要向買受人承擔相應責任。

　　《民法典》規(guī)定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，造成對方損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益；但是，不得超過違約一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違約可能造成的損失。

　　該案中，房地產(chǎn)公司將存在墻面質量問題的房屋交付給王先生，已違反了合同的交付義務。且由于房地產(chǎn)公司的瑕疵給付，造成王先生長期在外租房居住，產(chǎn)生了額外損失。因此，自發(fā)生墻體開裂、漏水問題起至修復之日止產(chǎn)生的租金及物業(yè)管理費，房地產(chǎn)公司需要承擔。

　　基于市場競爭的環(huán)境與預售全裝修房的業(yè)態(tài)，部分開發(fā)商為吸引客源，會選擇縮短工期、加快交付時間等方式履行房屋預售合同的義務，由此產(chǎn)生的裝修質量問題將直接影響業(yè)主入住，進而導致糾紛產(chǎn)生。

　　法官指出，良好的宜居環(huán)境需要業(yè)主與開發(fā)商相向而行，共同努力。一方面，房屋開發(fā)商應切實履行房屋預售合同約定的交付義務，保證交付房屋的房型、裝修、配套設施等符合合同約定及宜居要求。另一方面，業(yè)主在發(fā)現(xiàn)接收房屋存在潛在的質量問題時，應及時與房屋開發(fā)商進行溝通協(xié)商，幫助房屋開發(fā)商妥善解決房屋的質量問題。