2023年，房地產市場供求關系發生重大變化，各地樓市不斷打出利好政策組合拳，但市場仍處于深度調整之中，何時筑底修復成為最受關注的話題。2024年房地產市場走向如何？不久前召開的中央經濟工作會議系統部署2024年經濟工作，強調明年要堅持“穩中求進、以進促穩、先立后破”，也為樓市發展定調。

　　積極穩妥化解房地產風險

　　“這是歷年中央經濟工作會議中，對房地產領域提及最多的一次。”中指研究院研究總監陳文靜在談及今年中央經濟工作會議的重要部署時對記者說，本次中央經濟工作會議強調明年要堅持“穩中求進、以進促穩、先立后破”。

　　會議強調，多出有利于穩預期、穩增長、穩就業的政策，在轉方式、調結構、提質量、增效益上積極進取，不斷鞏固穩中向好的基礎。堅決守住不發生系統性風險底線，積極穩妥化解房地產風險，一視同仁滿足不同所有制房地產企業的合理融資需求，促進房地產市場平穩健康發展。

　　“堅決兩字表明了中央對守住不發生系統性風險底線的態度。當前，房地產風險主要體現在房企債務化解、項目保交付等方面。”陳文靜表示，預計2024年企業端資金支持政策有望繼續細化落實，“三個不低于”等政策若能實質性落地將有助于改善企業融資環境；“保交樓”資金和配套舉措有望進一步跟進，推動化解項目交付風險。

　　廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，2024年將在推動實質性保交樓、企業自救和外部救助相結合、夯實企業自救主體責任和地方屬地責任方面下功夫。

　　樓市銷售有望走出低迷

　　國家統計局發布的最新數據顯示，1-11月份，全國房地產開發投資104045億元，同比下降9.4%，降幅比1-10月份擴大0.1個百分點，其中，住宅投資72799億元，同比下降8.8%。

　　銷售端的市場壓力仍然不小。1-11月份，商品房銷售面積100509萬平方米，同比下降8%，降幅比1-10月擴大0.2個百分點；商品房銷售額105318億元，同比下降5.2%，降幅比1-10月擴大0.3個百分點。

　　易居研究院研究總監嚴躍進對記者表示，根據統計局公布的數據計算，1-11月份，全國商品房銷售均價為10478元/平方米，環比下跌0.2%，全國房價均價已持續6個月下滑。

　　從單月表現來看，11月份數據向好，全國商品房銷售面積為7930萬平方米，環比增長2%；商品房銷售金額8157億元，環比增長0.8%。嚴躍進認為，對比10月份單月全國商品房銷售面積環比下跌28.4%，商品房銷售金額環比下跌26%，雖然11月的數據回升幅度有限，但說明銷售端未再繼續惡化。

　　12月14日，北京、上海兩個重要一線城市同日出臺了多項重磅樓市政策，包括大幅下調購房首付比例、調整房貸利率下限、優化普通住宅認定標準、延長貸款年限等，以降低購房門檻和成本，推動剛需消費者入市，提高二手房和新房市場去化能力。

　　58安居客研究院院長張波、中原地產研究院首席分析師張大偉等多位業內人士對記者表示，此次北京、上海的樓市新政整體超出預期，普宅標準的調整和預期一致，大幅度下調二套房首付比例釋放了更加積極的信號，明顯有利于提振市場信心，也向市場傳遞出拉動樓市回歸穩定健康發展的堅定決心。此次發布的新政有利于市場走出低迷，預計今年最后半個月直到2024年第一季度，市場有望出現一個小陽春。

　　“三大工程”有利于穩定市場

　　本次中央經濟工作會議還指出，加快推進保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造等“三大工程”。完善相關基礎性制度，加快構建房地產發展新模式。

　　業內人士表示，2023年以來，中央已多次在重要會議中強調“三大工程”的重要性，先后通過了“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造和保障性住房建設的相關指導意見。預計2024年，“三大工程”配套政策將加快落實，積極發揮穩投資作用。

　　李宇嘉對記者表示，“三大工程”既是樓市發展新模式的抓手，也是房地產穩中求進的著力點。“三大工程”著眼于房地產長期健康運行與穩定增長，力圖解決結構性問題、供需錯配、需求斷層等長期問題。本質上來看，新時期住建系統的“三大工程”，都是在供給側結構性改革方面做文章，以匹配需求，并與擴大房地產內需結合。

　　業內人士表示，“平急兩用”設施建設或與低效、閑置基礎設施結合，因地制宜實現資源再利用，將對房地產投資產生積極帶動作用。

　　關于城中村改造，陳文靜告訴記者，根據中指研究院測算，22個超大特大城市待改造城中村規模約10億平方米，若相關政策加快推進，將對房地產需求及投資產生明顯支撐。值得注意的是，2024年是城中村改造的啟動之年，城中村改造對房地產銷售、投資的實際拉動或有限，但對市場預期的影響至關重要。

　　在保障性住房方面，今年《關于規劃建設保障性住房的指導意見》提出了配售型保障房的發展思路，重點要解決工薪收入群體住房困難，提出“商品住房庫存大的城市，可改建或收購存量商品住房用作保障性住房，盤活閑置土地和房屋，避免重復建設造成浪費”。

　　陳文靜預計明年配售型保障房將在部分城市探索實施，通過收購市場存量房屋來改建保障房，不但可以加快保障房供應的節奏，也可以有效地去化市場庫存。另外，隨著配售型保障房政策不斷落實，未來對商品住房市場的限制性政策預計將減少，市場和保障的關系將會逐漸理順，商品住房能夠逐漸回歸商品屬性，高質量、好地段、好服務的新房項目依然具備市場潛力。