土地和房子的關(guān)系，就像面粉和面包一樣。可以說(shuō)，地拿對(duì)了，地產(chǎn)項(xiàng)目就成功了一半。隨著近日長(zhǎng)春2022年第二批集中供地落下帷幕，至此，全國(guó)22個(gè)重點(diǎn)城市今年第二批集中供地已全部完成，部分動(dòng)作快的城市已經(jīng)完成了第三次土地集中拍賣(mài)。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整的形勢(shì)下，房企對(duì)于拿地持什么樣的態(tài)度？土拍市場(chǎng)有哪些新變化？呈現(xiàn)出哪些特點(diǎn)？記者梳理近期的土地成交記錄發(fā)現(xiàn)，各地土拍市場(chǎng)持續(xù)分化，地方性中小房企開(kāi)始躬身入局。

　　城市之間冷熱不均

　　據(jù)中房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，今年全國(guó)22個(gè)城市第二批集中供地總成交住宅用地（含綜合用地）444宗，土地成交面積2116.86萬(wàn)平方米，土地出讓金總額5449.34億元，整體溢價(jià)率約為3.05%。從各地土拍情況來(lái)看，此輪集中供地不同城市之間的熱度分化依舊明顯。

　　土地供應(yīng)量方面，此次集中供地共計(jì)推出484宗地塊，較今年第一批次僅增加了10宗，兩次供應(yīng)規(guī)模差距較小。

　　中指研究院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者表示，成都是本批次唯一供應(yīng)地塊超過(guò)50宗的城市，其以55宗的供應(yīng)量領(lǐng)跑全國(guó)。其次是杭州和南京，分別供應(yīng)了45宗和44宗地塊。與之形成鮮明對(duì)比的是，長(zhǎng)春第二批集中供地僅有3宗地塊，是22城中唯一供應(yīng)地塊為個(gè)位數(shù)的城市。

　　據(jù)張凱介紹，本輪集中供地中，深圳的土拍熱度較高，推出的16宗地塊最終成交14宗，其中有9宗地塊溢價(jià)觸頂，5宗進(jìn)入搖號(hào)階段，整體溢價(jià)率為9.33%，為22城中最高的城市。合肥地塊的溢價(jià)情況也可圈可點(diǎn)，平均溢價(jià)率達(dá)7.93%，在22城中位居第二；廣州以平均6.55%的溢價(jià)率位居第三。此外北京、上海、杭州的市場(chǎng)熱度表現(xiàn)也尚可，北京、杭州第二輪集中供地均有半數(shù)地塊溢價(jià)成交，上海此輪集中供地?zé)o一流拍且有三分之二的地塊溢價(jià)成交。

　　與此相對(duì)的是，天津、鄭州、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春的土拍熱度寒意仍存，除一部分地塊提前終止出讓、流拍外，成交地塊也均以底價(jià)成交，溢價(jià)率為0。武漢、重慶兩個(gè)城市土拍保持低位運(yùn)行，整體溢價(jià)率不足1%。

　　三大原因拉低房企拿地意愿

　　對(duì)房企來(lái)說(shuō)土地就是命根子，沒(méi)有土地，房企就無(wú)以為繼。那么為什么不同城市土拍分化明顯呢？諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師梁楠對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者分析認(rèn)為，土地市場(chǎng)跟房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體表現(xiàn)密切相關(guān)，也受到當(dāng)?shù)貥鞘芯唧w情況的影響。比如，長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈城市在土地出讓中表現(xiàn)較為亮眼，地理位置的優(yōu)越加上購(gòu)房需求龐大、樓市熱度不減，都是這些城市具有較強(qiáng)吸引力的原因，因此房企青睞度更高。相反，有的城市仍難逃土地流拍的現(xiàn)象，當(dāng)?shù)貥鞘械兔浴⑿枨蟛徽袷呛苤匾脑颉?/P>

　　按受記者采訪的廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉、中原地產(chǎn)首席分析師張大偉等認(rèn)為，今年房企普遍拿地意愿不足主要在三大原因。

　　一是房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)大幅下滑，拿地積極性受挫。今年以來(lái)，房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不盡如人意。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，1—9月份，商品房銷(xiāo)售面積101422萬(wàn)平方米，同比下降22.2%；商品房銷(xiāo)售額99380億元，下降26.3%。銷(xiāo)售不振、手里沒(méi)錢(qián)，房企的拿地積極性自然會(huì)受影響。

　　二是前期囤地充足，房企“手中有糧”。從目前已發(fā)年報(bào)的房企來(lái)看，多數(shù)頭部房企2021年新增土儲(chǔ)均維持在高位。雖然房地產(chǎn)行業(yè)總的土儲(chǔ)規(guī)模有所下滑，但多數(shù)房企現(xiàn)有土儲(chǔ)仍可以支撐未來(lái)兩到五年的開(kāi)發(fā)需求，土地儲(chǔ)備仍較充足，消化周期在3年到4年左右，不必著急拿地。

　　三是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)劇增，房企拿地策略趨于保守。近幾年，房地產(chǎn)調(diào)控力度不斷加大，房企囤地風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越高，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)劇增。受到房地產(chǎn)市場(chǎng)整體大環(huán)境的牽制，房企的拿地策略普遍由激進(jìn)轉(zhuǎn)向保守，不拿貴地、不拿錯(cuò)地、不做激進(jìn)收并購(gòu)，已經(jīng)成為地產(chǎn)圈的主流選擇。

　　張凱進(jìn)一步表示，目前來(lái)看，土拍熱度較高的地塊集中在核心城市的核心區(qū)域，以及存在限價(jià)倒掛的區(qū)域，其根本原因也是房企對(duì)其去化速度有信心。土地市場(chǎng)的信心與項(xiàng)目入市后預(yù)期的銷(xiāo)售表現(xiàn)息息相關(guān)，只有當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度有明顯改善之后，土地市場(chǎng)的信心才能夠全面恢復(fù)。

　　中小房企展現(xiàn)參拍熱情

　　長(zhǎng)期以來(lái)，土拍市場(chǎng)都是大型品牌房企的戰(zhàn)場(chǎng)，中小型房企常被形容成“連上桌玩牌的機(jī)會(huì)都沒(méi)有”。但是如今的土拍情況顯示，一些變化已經(jīng)發(fā)生，不少過(guò)去在激烈土地爭(zhēng)奪中毫無(wú)機(jī)會(huì)的中小型房企，最近紛紛有所收獲。

　　10月18日，名不見(jiàn)經(jīng)傳的偉星置業(yè)打敗了保利、龍湖、信達(dá)、金茂等一眾大牌開(kāi)發(fā)商，以15%溢價(jià)率以及滿分競(jìng)品質(zhì)的條件拿下了合肥肥西區(qū)一宗宅地。

　　10月19日，南京市第三批次土拍中，成為斬獲地塊的南京佳祺建設(shè)集團(tuán)有限公司、南京明月建設(shè)集團(tuán)有限公司等，均是企業(yè)規(guī)模偏小的本土房企。

　　最近，中小型房企成功站上土地大戲臺(tái)的現(xiàn)象并不少見(jiàn)，例如在上海不久前土拍中出現(xiàn)的中建大椿、同進(jìn)置業(yè)等也是本土中小型民企。天津的集中土拍中，注冊(cè)資本僅1500萬(wàn)元的天鉦置業(yè)進(jìn)入視野，以5.654億元競(jìng)得了天津?yàn)I海新區(qū)一宗地塊；以1.488億元總價(jià)競(jìng)得寶坻區(qū)地塊的天津中寶置業(yè)有限公司，注冊(cè)資本也僅3000萬(wàn)元。

　　“以前我們想在杭州、上海搶到一塊地，那真是太難了，土地的前置要求非常高，根本連土拍的門(mén)檻都摸不著。現(xiàn)在我們公司好像很受歡迎。”另一家民營(yíng)房企的投資負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示。

　　華東一家千億房企的資深人士對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者表示：“土地市場(chǎng)并非一潭死水，其實(shí)有很多對(duì)房地產(chǎn)感興趣的中小企業(yè)，他們手上有錢(qián)，以前是沒(méi)機(jī)會(huì)往里投，搶不過(guò)大型房企，現(xiàn)在他們反而有了機(jī)會(huì)，可以在土地市場(chǎng)上出手了。”