商品房買賣作為日常生活中的大額、特殊交易，非常容易出現開發商通過格式合同排除或限制消費者權利、加重消費者責任等現象。近日，江蘇省鎮江市市場監管局、鎮江市消協對全市88家房地企業的買賣合同開展了調查，鎮江市消協法律專家委員會及相關部門對合同條款從房屋交付、質量保修、裝飾裝修等方面進行專項審查，并對商品房買賣合同補充協議中存在的霸王條款進行了詳盡剖析。

　　出賣人應盡房屋交付通知義務

　　在調查相關房企的房屋買賣合同中，鎮江市消協發現部分房企約定房屋交付條款如下：

　　條款1：買受人應于出賣人通知(不限于書面、口頭、短信、電話、郵件等任何方式)領取房屋所有權初始登記證明書之日起10日內，出賣人未通知的或者買受人未接到通知的，應于商品房具備辦理權屬證書條件之日(不依賴于出賣人的通知，買受人應當自行向房產登記機構了解)起20日內，向房產登記機關辦理房屋所有權證和他項權證書，逾期，買受人應當向出賣人支付2萬元違約金，給出賣人造成其他損失的還應當予以賠償。

　　評析：此處約定在出賣人未通知或買受人未接到通知的情況下，買受人應當在約定的時間內辦理相關權證，逾期，買受人應承擔違約責任。該約定加重了消費者的責任，免除了開發商的義務。屬于不公平條款。

　　質量瑕疵仍要求收房約定不公平

　　新房交付時，不少消費者經常遇到各種質量瑕疵。在此次調查中，部分格式合同約定：

　　條款1：房屋交付時，買受人認為房屋本身或者環境、設備存在不符合合同約定的情形，應在完成交付后按照法律、法規或者合同約定處理。……質量瑕疵不得作為買受人拒絕或延遲接收該房屋的理由。

　　條款2：乙方在辦理房屋交接手續過程中提出的任何不影響房屋主體結構的質量瑕疵，包括但不限于局部裂縫、局部滲水、局部損壞、局部污染、局部水電氣不通、房屋部分裝修與藍圖不一致但不嚴重影響居住生活等均不得作為乙方拒不辦理房屋交接的理由，否則乙方應按合同約定承擔逾期收房的違約責任。

　　評析：這兩條排除了消費者因為房屋質量瑕疵而拒絕或延遲接受該房屋的權利。也就是變相要求消費者即使在房屋存在質量瑕疵的情況下，仍然要付款收房，這是對消費者權利的侵犯，屬于不公平條款。

　　條款3：該商品房因買受人原因未按期交付的，出賣人自合同約定的該商品房交付期限屆滿之次日起按照本補充協議附錄一《住宅質量保證書》的約定承擔保修責任。

　　評析：該條排除了消費者拒絕接受房屋交付的權利，屬于不公平條款。

　　不得排除開發商對面積差額的責任

　　此外，在商品方面差額的處理方式上，部分房企存在不公平約定：

　　條款1：車位按個出售，按個計價，買受人在簽約前已充分了解該車位的位置、大小、高度并同意按簽約時車位的現狀交付。若產權面積與合同約定面積產生差異，買賣雙方互相不退、不補，任何一方均不得據此解除合同。

　　評析：此處約定，如果車位的產權面積與合同面積發生差異，雙發不退不補。此條相當于對車位按照合同面積計價、按照產權面積交付，如產權面積小于合同面積，消費者的權利則受到侵害。屬于不公平條款。

　　條款2：面積差異百分比超過±3%以上(不含本數)的，買受人可選擇多退少補或解除合同。……除此之外，出賣人無需承擔其他任何責任，買賣雙方的其他各自的損失由買賣雙方各自承擔。

　　評析：該條約定在面積誤差比3%以上情形開發商不承擔其他責任，消費者自行承擔損失。這明顯減輕了開發商的違約責任，加重了消費者的負擔，屬于不公平條款。

　　條款3：買受人依據面積差異處理約定選擇解除合同的，買受人應在出賣人面積差異的通知到達合同記載的買受人通訊地址之日起十五天內書面通知出賣人。買受人在該期限內未書面通知出賣人解除合同的，視為買受人接受該商品房面積變更并同意買賣雙方按本條約定的單價進行多退少補。

　　評析：該條規定消費者在接到面積差異后15日內不書面通知開發商解除合同即視為接受面積變更并同意多退少補，這是減輕開發商的義務、加重消費者的負擔。開發商應書面告知消費者享有解除權，讓消費者真正自由行使權利。

　　條款4：買受人依據合同和補充協議的約定須向出賣人補交的實測面積超出合同約定面積部分的款項為該商品房的房價款，買受人自愿同意在辦理該商品房交接手續之前將該款項付清給出賣人。

　　評析：該條實際上是用開發商自己的違約行為免除自己的交付義務，對消費者不公平。

　　不得免除賣方因質量問題逾期交樓責任

　　針對房屋質量、保修等方面內容，部分房企存在如下約定：

　　條款1：該商品房存在與合同約定裝飾裝修及相關設備標準不一致的問題的，買受人有權要求更換。出賣人應負責更換，承擔更換費用，同時更換期間按每日40元補償買受人房屋使用損失，出賣人無需因此承擔逾期交樓責任。

　　評析：該條款直接免除了開發商的逾期交付責任，是對消費者權利的侵犯，屬于不公平條款。

　　條款2：該商品房存在除地基基礎和主體結構的質量問題、導致無法正常居住使用的質量問題、與合同約定裝飾裝修及相關設備標準不一致的問題外的其他問題的，買受人有權要求保修。出賣人應負責保修，并承擔保修費用，如因此給買受人造成損失的，還應賠償買受人的實際損失。出賣人無需因此承擔逾期交樓責任。

　　評析：該條款排除了其他質量問題情況下消費者的權利，免除了開發商的逾期交付責任，是對消費者權利的侵犯，屬于不公平條款。

　　條款3：買受人購買的該商品房與出賣人的仍未開發的發展用地相鄰的，買受人在簽訂合同之前已充分知悉相鄰的發展用地在日后的發展建設、施工過程中可能會產生影響買受人生活、居住的噪音等問題，買受人不因此追究出賣人的任何責任。

　　評析：該條排除了消費者正常居住使用的權利，免除開發商責任，屬于不公平條款。

　　盡快出臺商品房買賣合同規范指引

　　鎮江市消協相關負責人表示，隨著房地產市場的快速發展、交易量的不斷攀升，住宅產品形態和品質不斷升級換代，商品房交易過程中出現了一些亟待解決的新情況新問題。除了上述格式合同霸王條款之外，還存在著對于土地使用權類政策性條款表述模糊，把無處置權的公用設施作為合同標的，面積、層高、房屋裝修標準、配套設施等約定不明或者與合同約定不符等問題，而這些問題往往是消費爭議的焦點。

　　消協希望行業主管部門能夠積極履職，聯合相關職能部門根據職能分工加強協作，形成合力，廣泛調研，多方征求意見，盡快出臺“商品房買賣合同規范指引”，進一步規范商品房交易行為，保護經營者和消費者的合法權益，維護公平公正的交易秩序，促進我市房地產市場持續健康發展。

　　此外，鎮江市消協提出，各房地產開發企業在簽訂《商品房買賣合同》前，要向購房人出示《商品房預售許可證》等有關證明文件，并就合同重大事項對購房人盡到提示義務，提醒購房人應當仔細閱讀合同條款，特別是審閱其中具有選擇性、補充性、修改性的內容。消費者在購房時也要注意多與開發商溝通，對可能產生爭議的地方要訂入協議，簽訂合同時注意權利義務對等，在購房合同補充協議中盡量約定開發商承擔舉證責任，以保護自身合法權益。