本來是為客戶接待洽談而租的房子，卻因新冠肺炎疫情小區封閉無法使用，租客通過網上立案平臺起訴，以不可抗力為由要求解除合同。法官迅速在線調解后，雙方達成和解，房東退租戶押金和剩余租金4000元，這也是北京市首例涉疫情抗辯租賃合同糾紛實現訴前化解。

　　2月24日，北京市通州區人民法院網上立案平臺收到了王女士一份“特殊”的起訴材料，租客王女士稱2019年12月底與房東李女士簽訂了一份一年期的租賃合同，租賃房屋用于客戶接待洽談。但合同僅履行一個月就發生了新冠肺炎疫情，小區實行封閉管理，合同目的無法實現，構成不可抗力，雙方協商未果，故訴至法院要求解除合同，退還押金、剩余房租、電費共計7000余元。

　　立案法官梁聯林看到該份起訴材料后，考慮到目前正處于疫情期間，租賃合同糾紛久拖不決將影響小區的疫情防控工作，亦不利于糾紛的化解。為此，梁聯林法官立即與原告王女士取得聯系，了解案件基本情況。起初，王女士并不太愿意調解，認為新冠疫情屬于不可抗力，小區封閉式管理，客戶接待洽談的經營的目的無法實現，其有權要求解除租賃合同、退還租金。對此，梁法官通過電話耐心分析當前疫情防控形勢、不可抗力的法律性質和后果，釋明訴訟流程、風險，王女士聽后表示同意承擔部分損失、同意訴前調解。

　　征得原告王女士同意后，梁聯林法官立即與被告李女士取得聯系。經雙方同意，第一時間指導雙方下載“北京云法庭”、開展在線調解工作。

　　案件調解過程中，李女士對此表示不解，認為原告要求解除合同沒有依據。按照雙方租賃合同約定，原告解約必須提前一個月通知房東，并且現在正處在疫情期間，解除合同后，房子無法出租，給她同樣會造成很大的損失。對此，梁聯林法官耐心聽取雙方當事人的意見，圍繞雙方爭議的合同是否能夠解除、雙方損失如何分擔、搬家騰退時限等問題進行釋法析理。最后，雙方達成諒解，李女士同意解除合同、退還王女士押金和剩余租金4000元，雙方相互配合辦理涉案房屋交接事宜，涉案糾紛得以妥善化解。此時，距王女士提交訴訟材料僅36小時。

　　當前，針對涉新冠肺炎疫情糾紛，通州法院啟動訴前在線調解機制，通過在立案階段開展在線調解的方式為群眾提供法律服務，力促糾紛訴前高效化解，為疫情防控工作提供有力的司法服務和保障。

　　通州區人民法院立案庭法官梁聯林提示：疫情的發生不可避免地會對合同的履行產生不利影響，希望大家發揚中華民族“和為貴”的傳統美德，根據新冠肺炎疫情防控措施對合同履行的影響程度，按照公平和誠實信用原則加強溝通協商，互解互諒，盡可能通過調解的方式解決，將雙方的損失降至最低。讓我們同心協力、共克時艱!