一、開發(fā)商延期交房違約金怎么算？

　　開發(fā)商延期交房違約金的計算方式是按照合同當中的約定來進行確定的，根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條規(guī)定：

　　商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：

　　逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。

　　逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定。

　　所以由上述可知，開發(fā)商延期交房的違約金首先按照雙方當時簽訂的商品房買賣合同的約定進行支付，如果沒有約定的情況下，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定。

　　（一）合同有約定的違約金計算方式

　　有約定的，從其約定。但是如果約定的違約金過低時，根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定：逾期付款的，按照應付未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算；逾期交付房屋的，按照逾期交付房屋期間有關主管部門公布或有資格的評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準計算。違約金以補償性為主、懲罰性為輔的性質(zhì)，決定了當事人對違約金的約定并不是絕對的，是依法可作調(diào)整的。

　　如果合同約定的違約金過低，不足以彌補實際損失的，依據(jù)合同法的規(guī)定可以請求增加賠付額。違約金是有限制的，根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條規(guī)定：當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過損失的30％為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成損失為由請求增加的，應當以違約金造成的損失確定違約金數(shù)額。

　　（二）合同沒有約定違約金的計算方式

　　如果合同沒有約定違約金計算方式，可以達成補充協(xié)議。不能補充的，若雙方簽署的《商品房預售合同》合法真實有效，開發(fā)商沒有按照約定時間交付房屋，構(gòu)成違約，應承擔違約責任。開發(fā)商延期交房違約金由已付房款、利率和逾期時間三部分組成。

　　1、“已付房款”包括首付款和銀行按揭款。但是，定金和尾款不能納入“已付房款”。

　　2、需要確定的是開發(fā)商延期交房的利率。根據(jù)最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》之規(guī)定，違約金或損失，有約定按照約定；沒有約定的，按照逾期交房期間有關主管部門公布或有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋的租金確定，或者參照逾期貸款利率標準計算。

　　3、需要認定的是開發(fā)商延期交房時間，開發(fā)商未能按期交房應承擔違約責任。逾期時間應該從雙方簽訂的交房日期，直至開發(fā)商通知驗收的日期，由此不難得出最終的違約金，即：已付房款×利率×逾期時間。

　　二、開發(fā)商延期交房還能怎么辦？

　　《民法典》（自2021年1月1日起施行）第五百六十三條有下列情形之一的，當事人可以解除合同：

　　（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；

　　（二）在履行期限屆滿前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；

　　（三）當事人一方遲延履行主要債務，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；

　　（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；

　　（五）法律規(guī)定的其他情形。

　　以持續(xù)履行的債務為內(nèi)容的不定期合同，當事人可以隨時解除合同，但是應當在合理期限之前通知對方。

　　法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經(jīng)對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權消滅。

　　房屋買賣合同的簽訂必須是雙方當事人自愿所進行的，如果內(nèi)容是違法的或者是違背當事人真實意愿的，應當是屬于無效的。當然了，在購房合同是真實有效的情況之下，就必須按照其中的內(nèi)容履行義務，如果開發(fā)商晚交房，需要承擔違約責任。