就是這么神奇！

　　在熱點城市紛紛收緊調控、上面三令五申的背景下，樓市這頭牛反而沖的更猛了。

　　日前，中指研究院發布的“百城價格指數”報告顯示，8月，全國100個城市新建住宅平均價格為15605元／平方米，環比上漲0.50％，同比上漲3.34％。環、同比漲幅均較7月份有所擴大。新建住宅價格環比上漲的城市個數為89個，較上月增加9個；二手房方面，8月，全國100個城市二手住宅平均價格為15331元／平方米，環比上漲0.18％，同比上漲2.00％。

　　從房企銷售端看，8月，TOP100房企銷售額同比增長率均值達到21.4％。

　　8月，TOP100房企實現全口徑銷售金額11174.7億元，同比增長29.2％，單月業績環比增長2.8％；

　　銷售操盤金額達到9761.7億元，接近萬億元，單月同比增長30.7％，據悉，這是房企單月業績自4月轉正后進一步回升，8月增幅較7月擴大5個百分點。1－8月百強房企整體業績達到64120.9億元，同比增長6.2％，累計業績增速自7月首次回正后繼續提升。

　　可見剛過去的8月于樓市和房企而言，是一個紅火的八月、豐收的八月。

　　若單純地就數據論數據，似乎并沒什么大驚小怪的，這或許是4、5、6、7月市場慣性的作用。但現實并沒那么簡單。

　　一，8月份是樓市的傳統淡季。這一點從上圖表中可以得到印證。

　　二，7／8月份樓市政策環境是持續收緊的。

　　首先，自7月初以來，深圳、東莞、南京、杭州、寧波、無錫等10多個城市陸續發布樓市調控政策，而且力度都是相當大。

　　其次，上面頻繁敲打樓市。

　　7月24日，韓副總理召開房地產工作座談會，北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、沈陽、成都、寧波、長沙等10個城市參加。會議強調，時刻繃緊房地產調控這根弦，全面落實城市政府主體責任，發現問題要快速反應和處置，及時采取有針對性的政策措施。

　　7月30日，中央政治局會議召開，部署下半年經濟工作，再次強調“房住不炒”、“不將房地產作為短期刺激經濟手段”。

　　8月20日，住建部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會，諸多頭部房企參加，會議形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。

　　8月26日，住建部在北京召開部分城市房地產工作會商會，沈陽、長春、成都、銀川、唐山、常州等6個城市參會（注意成都、沈陽已是二次參會，也是上次參會房企中少數幾個沒有升級調控的城市）。會議再次強調，切實落實城市主體責任，及時采取針對性措施，確保實現穩地價、穩房價、穩預期目標。

　　在上述兩方面的相互作用下，8月份樓市整體回穩，才算是共同的預期，然而市場反而更牛了。

　　意外不意外？驚喜不驚喜？

　　雖然大漲有些出乎意料，不過還是有些蛛絲馬跡可尋：房企求生欲。

　　因受疫情沖擊，截止6月底時，很多房企連銷售目標的4成都未達到。雖然上半年官方的“穩樓市”及貨幣寬松政策，緩解了房企的現金流危機，可房企們畢竟在年初都立了Flag的，而且借的錢終究是債，最終還是要靠銷售變現來償還。

　　所以，到了下半年，房企們不約而同的干了一件事：加大推盤量、加速沖業績。如某巨頭就表示，下半年的推盤量高達9000萬方。在供給大幅增加情況下，市場銷售額自然也就水漲船高。

　　那么，這種勢頭能延續到9、10月份么？換言之，今年“金九銀十”成色如何？畢竟去年“金九銀十”是泡了湯的。

　　筆者認為，今年“金九銀十”大概率會好過去年，甚至可能比剛過去的8月份還要火。

　　理由有二：

　　一是，就如上面說的，房企下半年本就存在沖業績的壓力；

　　二是，八月底監管部門給房企劃的“三條紅線”，猶如三道催命符，進一步加大了房企的去化壓力。

　　8月20日，央行、住建部召開重點房企座談會，研究落實房地產金融審慎管理。

　　其中，對房地產融資的管理，主要是以“三條紅線”為標準，根據房企的“踩線”情況，分為“紅、橙、黃、綠”四檔，然后實施差異化債務規模管理。

　　據媒體報道，“三條紅線”是：1）剔除預收款后的資產負債率大于70％；2）凈負債率大于100％；3）現金短債比小于1倍。除三條紅線外，拿地銷售比是否過高和經營性現金流情況也將作為監管機構考察的重要指標。

　　“四檔管理”分別是：1）若上述三項指標全部“踩線”，有息負債不得增加；2）若指標中兩項“踩線”，有息負債規模年增速不得超過5％；3）若只有一項“踩線”，有息負債規模年增速可放寬至10％；4）若全部指標符合監管層要求，則有息負債規模年增速可放寬至15％。

　　其中，12家試點房地產企業需于9月底上交降檔方案，包括一年內如何降檔、三年內如何全面完成調整以達標。若未達標，監管層將要求金融機構對相應房企的全口徑債務進行限制，到了這一步，幾乎就是判了相關房企的死刑；而到了明年1月1日起全行業將全面推行相關規則。

　　這相當于給房企加杠桿擴張帶上了沉重的鐐銬。為了能在截止日期退回安全線內，避免被判死刑，房企們只剩華山一條道：加速銷售、加快回款。

　　所以，基本可預見，在2020年僅剩的4個月，樓市將會更加熱鬧。一些被逼急了房企也不得不狠心割肉。

　　總之，購房者只要耐住性子，多看多比較，還是有漏可撿的。