日前，

宿遷市國土資源局發布

《關于開展農村宅基地“三權分置” 試點助力鄉村振興建設的指導意見（試行）》

宿遷農村宅基地政策要有新變化！

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　　關于開展農村宅基地“三權分置” 試點助力鄉村振興建設的指導意見（試行）

　　各縣局、市局各分局：

　　根據2018年中央一號文件要求，深化農村宅基地制度改革，完善農民閑置宅基地和閑置農房政策，探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”的實現形式，落實宅基地集體所有權，保障宅基地農戶資格權和農民房屋財產權，適度放活宅基地使用權和農民房屋使用權，根據相關法律法規，結合我市農村宅基地存量面積大、利用潛力高的現狀，進一步促進農村閑置宅基地的合理高效利用，釋放宅基地（房屋）的資產紅利，制定本指導意見。

　　一、總體要求

　　(一)指導思想

　　深入貫徹落實黨的十九大、十九屆三中全會、中央一號文件精神以及中央、省委、市委農村工作會議精神，堅持穩中求進、進中爭先工作總基調，以新發展理念為指引，按照高質量發展的要求，統籌推進宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”改革任務，堅持維護農民的土地權益、保障農民公平分享土地增值收益，增加農民財產性收入，為承接資本、人力、技術等要素返鄉下鄉創造條件，加快實現更高質量更加全面發展。

　　（二）基本原則

　　1.集體所有制不突破。在守住“農村土地集體所有制性質不改變”的基礎上，堅持頂層設計和基層創新相結合，積極實踐，大膽創新，先行先試。

　　2.保障集體成員合法權益。以實現好、維護好、發展好集體成員宅基地合法權益為指引，充分尊重農民意愿，保障農民對宅基地的各項權益。

　　3.促進宅基地放活使用。完善宅基地權能，探索宅基地權益多種實現形式，嚴禁違法占地、違規建設。對城鎮規劃建設用地紅線范圍內的宅基地統一管理，實施集中居住；城鎮規劃建設用地紅線范圍外，以落實“一戶一宅”為重點，結合特色村居建設推行農村更新改造，確保宅基地在布局上更緊湊、在利用上更科學、在結構上更優化，使改革成果惠及廣大農民。

　　二、試點目標和范圍

　　（一）試點目標

　　深入探索農村宅基地“三權分置”的有效實現形式，落實宅基地集體所有權、穩定農戶宅基地資格權、適度放活宅基地使用權，充分發揮“三權”的各自功能和整體效用。通過試點探索形成適合我市市情的宅基地三權分置改革制度，建立層次分明、結構合理、保護有力的“三權分置”格局和規范高效的“三權”運行機制，讓農民成為改革的積極參與者和真正受益者，促進農村土地資源合理利用，助力鄉村振興建設。

　　（二）試點范圍

　　在市區范圍內開展試點工作，各區可以優先選擇部分規劃明晰、用地矛盾少、產業基礎好、群眾熱情高的鄉村（1-2個村組），開展宅基地“三權分置”改革工作，鼓勵各區探索宅基地所有權、資格權和使用權取得、保留、注銷、恢復及權益保障的實現路徑。

　　三、試點任務和要求

　　（一）明確宅基地集體所有權

　　農村集體經濟組織對本集體內部宅基地依法享有占有、使用、收益和處分的權利；依法享有對本集體的村莊用地進行合理規劃、管控和開展生產生活的權利；集體經濟組織依法監督宅基地流轉和使用，在宅基地流轉、征收時依法組織民主協商和決策監督權能。

　　（二）探索宅基地農戶資格權

　　農村集體經濟組織成員依法享有取得宅基地的權利，對宅基地依法享有長期、穩定占有和使用，并依法享有參與分配宅基地流轉收益的權利。

　　1.資格權的認定。依照“按人核算、按戶審批”的宅基地分配模式，參照《江蘇省土地管理條例》規定，人均耕地超過1畝的村小組，戶均宅基地面積不得超過200平方米；人均耕地不足1畝的村小組，戶均宅基地面積不得超過135平方米。依法批準的宅基地享有資格權。

　　2.資格權的退出。對有退出意向但又不想徹底失去宅基地的，可采取“留權不留地”的方式保留資格權。對集體經濟組織無力回購的，可以以行政區域為單位開展宅基地退出收儲工作，收儲資金可以通過財政、融資、抵押貸款等方式籌措。

　　3.資格權人的權益保障。資格權人自行依法盤活利用宅基地及農房的，集體經濟組織不得參與收益分成；集體經濟組織對宅基地統一盤活利用的，資格權人依法享有參與分配收益的權利（具體分配模式由全體資格權人與集體經濟組織統一協商確定）。

　　（三）適度放活宅基地合法使用權

　　在符合法律、規劃的前提下，按照自愿償、“戶有所居”、房地一體的原則，允許通過轉讓、互換、贈予、繼承、出租、抵押、入股等方式流轉宅基地使用權及地面建筑物（構筑物），禁止城鎮居民到農村購買宅基地建房，其中轉讓、互換、贈予只能在本集體經濟組織成員之間進行，出租、抵押、入股、繼承可以在非本集體經濟組織成員之間進行。探索頒發農村宅基地“三權分置”不動產權登記證書，在宅基地與農房不動產登記證書上標記明確宅基地所有權人、宅基地資格權人、使用權租賃人、租賃期限，放活農房使用權和宅基地使用權。在符合規劃的前提下，經區政府（管委會）批準，允許通過宅基地整治騰出的建設用地轉為集體經營性建設用地盤活利用。

　　1.自行開發使用宅基地。在不改變農村集體土地所有權和宅基地使用權的前提下，鼓勵城鎮和鄉村居民利用自有和閑置農房院落發展富有鄉村特色的民宿、農家樂和養生養老基地。

　　2.宅基地使用權流轉。農村宅基地使用權流轉不改變集體土地所有權性質，不改變集體經濟組織成員資格。受讓人在流轉期限內依法享有宅基地使用權及地上建(構)筑物的占有、使用、收益和處分權利。

　　（1）流轉要求。①流轉前提：產權清晰、符合相關規劃要求、符合產業政策和土地供應政策。②流轉期限：出租流轉期限不得超過20年；入股、抵押流轉期限不得超過30年。③流轉范圍：對規劃保留或已完成農村更新改造的村莊，允許宅基地使用權依法實施流轉；對規劃不予保留的村莊，限制跨集體流轉使用。

　　（2）流轉方式。①對內流轉：鼓勵農戶通過集體組織內部置換的方式流轉宅基地使用權；②對外流轉：在保障“戶有所居”的前提下，鼓勵宅基地所有權人（或資格權人）對宅基地及地上建筑對外出租，或與外來投資主體合作建設經營；③在符合法律規范前提下，允許宅基地使用權可以進行抵押融資，以及依法再次流轉。

　　（3）流轉用途。①用于公益事業、基礎設施和公共服務項目。可以采用撥用的方式供應公益事業、基礎設施和公共服務設施用地（污水處理、交通設施、水電氣等生活配套、黨群服務、教育醫療、文化體育、健康養老等項目用地）。②建設改善農民群眾住房條件項目。經區政府（管委會）批準，集體經濟組織可以在流轉的宅基地上，采取“統規代建”和“統規自建”的方式，選址建設改善農民群眾住房條件項目，引導農民集中居住。嚴禁建設別墅大院和私人會所，嚴禁對外出售住房，嚴禁城鎮居民購買或自建。③發展鄉村產業。集體經濟組織為主體按照土地、城鄉規劃要求和用地標準，進行整村統一規劃、統一管理，用于發展鄉村二、三產業，鼓勵集體經濟組織引入市場機制，采取出讓、入股聯營等方式發展鄉村二三產業（鄉村旅游及配套產業、農事體驗、農產品開發、農貿商業、金融物流等農村新產業新業態）。④復墾整理為農業用地。對納入到土地整治搬遷復墾區域的宅基地，進行集中復墾整理，所形成的新增耕地由村集體經濟組織統一經營管理，壯大集體經濟組織，原宅基地資格權人享有優先承包經營權。

　　（4）流轉管理。宅基地使用權流轉可以通過自行協商和公開掛牌的方式流轉。①自行協商流轉：由流轉雙方持相關資料向當地村（社區）、鎮人民政府（街道辦事處）書面申請，經審核公示后，簽訂三方流轉協議（流轉雙方及鑒證方），流轉雙方持申請書、協議、支付憑證及權屬證明報市國土部門辦理登記備案手續。②公開掛牌流轉：宅基地資格權人或集體經濟組織持相關資料向當地村（社區）、鎮人民政府（街道辦事處）書面申請，鎮人民政府（街道辦事處）設定受讓人資格條件后依托農村產權交易平臺或政府部門指定的其他平臺交易流轉。成交后簽訂三方流轉協議（流轉雙方及鑒證方），流轉雙方持申請書、協議、支付憑證及權屬證明報市國土部門辦理登記備案手續。

　　3.探索宅基地使用權空間位移。為提高區位優勢或者將零散的宅基地進行歸并整合，在宅基地流轉用于鄉村產業和公益事業發展，以及基礎設施、公共服務設施和改善農民群眾住房條件項目建設中，鼓勵各地探索宅基地使用權空間位移。在符合土地規劃和城鄉規劃前提下，通過利用城鄉建設用地增減掛鉤、同一鄉鎮范圍內村莊建設用地布局調整試點等政策，編制拆舊（區位條件差、零散的宅基地）建新區（擬用于開發建設的區域）實施方案，報經省自然資源廳批準后，實現拆舊建新位置和面積互換，以此實現宅基地使用權空間位移，提高宅基地流轉使用效率和流轉收益。

　　四、保障措施

　　（一）加強組織領導

　　農村宅基地“三權分置”改革事關廣大農民群眾的切身利益，事關農村的繁榮發展，事關農村的和諧穩定，是夯實宅基地保障功能、增加農民財產性收益、提高資源配置效率的重要舉措，也是落實市委市政府關于推動城鄉建設發展工作要求的重要措施，各分局要高度重視，加強組織領導，深入貫徹落實。

　　（二）落實工作責任

　　各分局要加強政策研究，深入細致調查各村鎮宅基地利用現狀、閑置及流轉使用情況，積極探索開展農村宅基地流轉和有償退出工作。有條件的中心村可以參照城鎮地價動態監測和基準地價體系建設探索宅基地基準地價編制，促進宅基地用益物權的實現，保障農村集體土地資產保值增值，促進富民增收。

　　（三）加強試點總結

　　依托宿城、宿豫等區農房不動產登記試點工作加強權屬登記經驗總結，廣泛聽取群眾意見，充分尊重群眾意愿，深化農村宅基地產權制度改革，把解放思想、改革創新、大膽探索貫穿到各項工作中去，將宅基地三權分置改革到實處，切實保護農民土地權益、維護社會和諧穩定、助力鄉村振興戰略實施。鼓勵各縣參照本意見執行。

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宿遷市國土資源局

2018年11月19日